Eine Immobilienbewertung ist die Ermittlung des Marktwertes (Verkehrswertes) einer Immobilie. Sie ist wichtig, um einen realistischen Verkaufspreis festzulegen und bildet die Grundlage für Verkauf, Finanzierung oder Versicherungen. Durch eine professionelle Bewertung lässt sich vermeiden, dass eine Immobilie unter Wert verkauft oder zu hoch bepreist wird. Ein zu hoher Preis schreckt potentielle Käufer ab, während ein zu niedriger Preis finanziellen Verlust bedeutet. Kurz: Die Immobilienbewertung schafft Transparenz über den tatsächlichen Wert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung und bildet damit das Fundament für alle weiteren Entscheidungen beim Immobilienverkauf.

Eine Immobilienbewertung kann von verschiedenen Fachleuten durchgeführt werden. Häufig übernehmen dies Immobiliensachverständige oder Gutachter. Dabei handelt es sich um geprüfte Experten, die offizielle Verkehrswertgutachten erstellen können und dabei objektive Bewertungsverfahren anwenden. Alternativ bieten auch viele Immobilienmakler eine fundierte Marktwertermittlung an. Ein qualifizierter Makler vor Ort, beispielsweise in Ingolstadt, kennt den regionalen Immobilienmarkt sehr genau und kann eine realistische Preiseinschätzung liefern, die auf aktuellen Marktdaten basiert.

Zur objektiven Untermauerung der Bewertung nutzen wir anerkannte Bewertungsdatenbanken wie IMV Online. Diese liefern verlässliche Vergleichswerte zu aktuellen Immobilienangeboten und tatsächlich erzielten Verkaufspreisen. Auch Banken greifen bei der Kreditvergabe häufig auf eigene Gutachter oder softwaregestützte Bewertungssysteme zurück. Ein weit verbreitetes Beispiel ist Sprengnetter, das auf umfangreiche Bewertungsdaten und standardisierte Verfahren zugreift.

Entscheidend ist, dass die Immobilienbewertung durch eine Person oder Institution mit fundierter Marktkenntnis, Erfahrung sowie Zugang zu belastbaren Vergleichsdaten erfolgt. Nur so kann ein marktgerechter und nachvollziehbarer Immobilienwert ermittelt werden, der als solide Grundlage für Verkauf, Finanzierung oder Vermögensplanung dient.

Der Wert einer Immobilie wird von zahlreichen Faktoren beeinflusst. Zu den wichtigsten Einflussgrößen zählen:

• Lage: Die geografische Lage und das Wohnumfeld sind entscheidend. Immobilien in begehrter Lage (z. B. attraktive Stadtviertel, gute Infrastruktur) erzielen meist höhere Preise. Auch Mikrolage (ruhige Straße vs. Hauptstraße) spielt eine Rolle.

• Zustand & Bauqualität: Der bauliche Zustand, das Baujahr sowie die Bausubstanz der Immobilie beeinflussen den Wert stark. Eine gepflegte, modernisierte Immobilie ist mehr wert als ein renovierungsbedürftiges Objekt.

• Größe und Grundriss: Wohnfläche und Grundstücksgröße sowie eine vorteilhafte Raumaufteilung wirken sich positiv auf den Marktwert aus.

• Ausstattung: Hochwertige Ausstattung (z. B. moderne Heizung, Einbauküche, hochwertige Bodenbeläge) und Extras wie Balkon, Garage oder Garten erhöhen den Wert.

• Energieeffizienz: Durch die stark gestiegenen Energiekosten wird die Energieeffizienz eines Gebäudes ein immer wichtigerer Wertfaktor. Ein Haus mit guter Dämmung, neuer Heizung oder Solaranlage ist für Käufer attraktiver und erzielt einen höheren Preis als ein unsaniertes.

• Marktsituation: Angebot und Nachfrage am Immobilienmarkt beeinflussen den Wert ebenfalls. Allgemeine Marktentwicklungen und Zinsniveau können den Preis einer Immobilie nach oben oder unten treiben. In einer Boomphase erzielen Verkäufer höhere Preise, während in Zeiten schwächerer Nachfrage vorsichtiger kalkuliert werden muss.

• Besondere Faktoren: Weitere Aspekte wie eine aktuelle Vermietung (Mieteinnahmen), mögliche Ausbaureserven (z. B. ausbaubarer Dachboden), Rechte und Lasten (z. B. Erbbaurecht, Wegerechte) haben ebenfalls Einfluss auf den Wert

Eine Marktanalyse im Immobilienbereich ist die systematische Untersuchung des aktuellen Immobilienmarktes. Der Immobilienmakler oder Gutachter analysiert dabei Preistrends, Angebot und Nachfrage sowie vergleichbare Verkäufe in der Region. Ziel der Marktanalyse ist es, den konjunkturellen Kontext und die Wettbewerbsangebote zu kennen. So wird z. B. geschaut, welche Preise kürzlich für ähnliche Objekte in Ingolstadt erzielt wurden und wie viele vergleichbare Immobilien aktuell zum Verkauf stehen. Auch wirtschaftliche Faktoren (Zinsen, Bevölkerungsentwicklung, regionaler Arbeitsmarkt) fließen ein. Kurz gesagt: Die Marktanalyse liefert wichtige Daten, um den optimalen Preis für eine Immobilie festzulegen und die Verkaufsstrategie an die aktuellen Marktbedingungen anzupassen.

Der Immobilienwert wird durch eine Wertermittlung bestimmt, bei der alle relevanten Faktoren und Daten systematisch zusammengetragen und ausgewertet werden. Zunächst erfolgt eine Objektaufnahme: Der Gutachter oder Makler besichtigt die Immobilie, prüft Größe, Ausstattung, Zustand, Besonderheiten und wertrelevante Merkmale. Dann werden Vergleichsdaten herangezogen, wie etwa kürzlich erzielte Verkaufspreise ähnlicher Objekte in vergleichbarer Lage. Je nach Art der Immobilie wendet der Experte anschließend eine passende Bewertungsmethode an (z. B. Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren). Dabei fließen die zuvor gesammelten Faktoren wie Lage, Zustand, Ausstattung sowie aktuelle Markttrends in die Berechnung ein. Oft wird auch auf Datenbanken (Gutachterausschuss, Immobilienportale) zurückgegriffen, um die Einschätzung zu untermauern. Aus all diesen Komponenten bestimmt der Gutachter schlussendlich den Marktwert der Immobilie in Euro. Das Ergebnis kann in einem schriftlichen Wertgutachten dokumentiert werden, welches die Herleitung transparent erklärt. Diese Vorgehensweise stellt sicher, dass der ermittelte Preis nachvollziehbar und marktgerecht ist.

In der Immobilienbewertung haben sich drei Hauptmethoden etabliert, um den Wert zu ermitteln.

• Vergleichswertverfahren: Hierbei wird der Wert durch Vergleich mit ähnlichen Immobilien bestimmt.
  Verkaufspreise von Objekten mit vergleichbarer Lage, Größe und Ausstattung dienen als Referenz. Dieses Verfahren wird oft für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser angewendet, wenn ausreichend Vergleichsdaten vorliegen.

• Ertragswertverfahren: Diese Methode kommt vor allem bei vermieteten Immobilien oder Anlageobjekten zum Einsatz. Der Wert ergibt sich aus den zu erwartenden Mieteinnahmen abzüglich Kosten. Vereinfacht gesagt wird der Immobilienwert aus dem kapitalisierten Ertrag berechnet, den das Objekt dem Eigentümer einbringt. Wichtig ist hier z. B. die Höhe der Netto-Kaltmiete und ein angemessener Kapitalisierungszins.

• Sachwertverfahren: Dieses Verfahren orientiert sich an den Herstellungskosten. Man berechnet den Wert des Gebäudes basierend auf den aktuellen Baukosten für einen vergleichbaren Neubau, berücksichtigt Abnutzung (Alter, Zustand) und addiert den Bodenwert des Grundstücks. Der Sachwert wird häufig bei speziellen Objekten genutzt, für die es keine guten Vergleichspreise gibt (z. B. einzigartiges Architektenhaus) oder zur Plausibilitätsprüfung anderer Methoden.

Je nach Immobilientyp und Zweck der Bewertung wird die geeignete Methode ausgewählt. In der Praxis kombinieren Gutachter oft mehrere Ansätze, um ein möglichst verlässliches Ergebnis zu erhalten.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, den Immobilienwert zu steigern. Hier sind einige der effektivsten Maßnahmen:

• Renovierung & Modernisierung: Durch gezielte Renovierungen lässt sich der Wert deutlich erhöhen. Beispielsweise steigern eine moderne Küchen- oder Badrenovierung, neue Bodenbeläge oder ein frischer Anstrich Attraktivität und Marktwert. Auch das Modernisieren der Haustechnik (etwa eine neue Heizungsanlage oder Elektroinstallation) zahlt sich aus.

• Energieeffizienz verbessern: Investitionen in die Energieeffizienz machen die Immobilie nicht nur nachhaltiger, sondern auch wertvoller. Maßnahmen wie eine Dachdämmung, Fassadendämmung, der Einbau neuer Fenster oder einer Wärmepumpe senken die Betriebskosten und erhöhen den Marktwert, da Käufer zunehmend auf niedrige Energiekosten achten.

• Ausstattung aufwerten: Hochwertige Ausstattungsdetails können den Wert steigern. Beispielsweise erhöhen eine Fußbodenheizung, Parkett statt Teppichboden oder smarte Haustechnik (Smart Home) den wahrgenommenen Wert der Immobilie.

• Grundriss optimieren: Falls möglich, können bauliche Veränderungen wie das Schaffen eines zusätzlichen Zimmers (z. B. durch Teilung eines großen Raums) oder das Öffnen von engen Grundrissen (Stichwort offene Wohnküche) den Wert und die Vermarktbarkeit verbessern.

• Pflege und Optik: Eine gepflegte Immobilie macht einen besseren Eindruck. Durch Instandhaltung (z. B. keine feuchten Stellen, funktionierende Anlagen) und ansprechende Optik (aufgeräumter Garten, frisch gemähter Rasen, saubere Fassade) lässt sich der Verkaufswert erhöhen, da potenzielle Käufer weniger Mängel sehen und bereit sind, mehr zu zahlen.

Wichtig ist, Kosten und Nutzen der Maßnahmen abzuwägen. Nicht jede Investition rechnet sich gleichermaßen. Am besten beraten lassen, welche Upgrades in Ihrem Fall den größten Wertzuwachs bringen.

Ja, der Immobilienwert ist keine statische Größe, sondern kann sich im Laufe der Zeit verändern. Mehrere Faktoren führen dazu, dass eine Immobilie mit den Jahren an Wert gewinnt oder verliert:

• Marktentwicklung: Wie viel Ihre Immobilie in Zukunft wert ist, hängt stark von den Marktbedingungen ab. In wirtschaftlichen Boomphasen mit hoher Nachfrage und niedrigen Zinsen steigen Immobilienpreise oft an. In Zeiten von Immobilienkrisen oder bei steigenden Zinsen kann der Wert stagnieren oder sogar fallen. Das allgemeine Preisniveau am Immobilienmarkt wirkt sich also direkt auf Ihre Immobilie aus.

• Standortveränderungen: Die Lagequalität kann sich ändern. Wenn z. B. die Umgebung aufgewertet wird (Neubau von Schulen, bessere Verkehrsanbindung, attraktive Neubaugebiete) kann Ihr Objekt an Wert gewinnen. Umgekehrt können negative Entwicklungen (z. B. neuer Lärm durch Straßenbau, Wegzug von Arbeitgebern aus der Region) den Wert drücken.

• Alter & Zustand: Mit fortschreitendem Alter und Abnutzung kann eine Immobilie an Wert verlieren, insbesondere wenn nicht in Instandhaltung investiert wird. Allerdings können durch regelmäßige Renovierungen oder Modernisierungen Wertverluste ausgeglichen oder in Wertsteigerung umgewandelt werden. Ein Haus, das über Jahrzehnte gepflegt und modernisiert wurde, kann trotz seines Alters sehr wertstabil oder sogar wertvoller sein als beim Bau.

• Inflation und Baukosten: Steigende Baukosten und Inflation können dazu führen, dass bestehende Immobilien teurer werden (Wiederbeschaffungswert steigt). Das begünstigt tendenziell eine Wertsteigerung Ihrer Immobilie – allerdings nur, wenn die Immobilie aktuellen Standards genügt. Falls nicht, können hohe Sanierungskosten nötig werden, was den Marktwert wieder mindert.

• Gesetzliche Vorgaben: Änderungen in Gesetzgebung und Standards (z. B. Energieeinsparverordnungen) können ebenfalls Einfluss haben. Beispiel: Strengere energetische Anforderungen machen ineffiziente Häuser unattraktiver, während energieeffiziente Gebäude an Wert gewinnen. Ebenso können städtebauliche Planungen (etwa eine Umwidmung von Flächen) Werte beeinflussen.

Es ist daher empfehlenswert, den Immobilienwert regelmäßig überprüfen zu lassen. Besonders wenn Sie einen Verkauf planen. Eine regelmäßige Marktanalyse und ggf. professionelle Bewertung helfen, Wertveränderungen im Blick zu behalten und den bestmöglichen Zeitpunkt für einen Verkauf abzuschätzen

• Moderner Standard: Neubauten werden nach aktuellen Baustandards errichtet. Das bedeutet zeitgemäßes Design, durchdachte Grundrisse (z. B. offene Wohn-Ess-Bereiche) und moderne Ausstattung. Meist sind bereits hochwertige Böden, dreifach verglaste Fenster, Fußbodenheizung etc. im Neubau enthaltendeutsche-bank-immobilien.de. Sie können oft noch bei der Gestaltung mitreden (z. B. Fliesenauswahl).

• Energieeffizienz: Ein großer Pluspunkt ist die energieeffiziente Bauweise. Neubauten erfüllen die aktuellen Energieeinsparvorschriften und erreichen oft Effizienzhaus-Standards (z. B. KfW 40). Dank hervorragender Dämmung, moderner Heiztechnik (etwa Wärmepumpe) und Solaranlagen haben Sie geringere Heizkosten und sind für die Zukunft (Stichwort Klimaschutz) gerüstet. Das schont nicht nur die Umwelt, sondern erhöht auch den Wert der Immobilie langfristig.

• Weniger Instandhaltungsaufwand: In den ersten Jahren fallen kaum Reparaturen an, da alles neu ist. Es besteht eine Baugewährleistung (in Deutschland i.d.R. 5 Jahre), in der der Bauträger für Baumängel haftet. Sie müssen also zunächst nicht mit größeren Sanierungen rechnen, anders als bei einem Altbau, wo z. B. Dach, Heizung oder Leitungen möglicherweise erneuert werden müssen.

• Komfort und Technik: Neubauprojekte punkten mit modernem Wohnkomfort. Dazu gehören beispielsweise Aufzüge, Tiefgaragenstellplätze, Barrierefreiheit oder Smart-Home-Technologien, die in älteren Häusern oft fehlen. Neue Wohnungen sind zudem häufig schallisolierter und bieten eine bessere Raumluftqualität durch Lüftungskonzepte.

• Wertsteigerungspotenzial: Da Neubauten dem neuesten Stand entsprechen, sind sie meist zukunftssicher. Sie erfüllen kommende gesetzliche Anforderungen (z. B. bezüglich Energieeffizienz) bereits jetzt und werden daher auch in einigen Jahren noch attraktiv sein. Das kann für eine Wertsteigerung oder zumindest stabile Werte sorgen. Zudem können Kapitalanleger besondere Steuervorteile nutzen (z. B. erhöhte Abschreibungsmöglichkeiten bei Effizienzhäusern – siehe Förderungen unten).

Natürlich haben Neubauten auch potenzielle Nachteile, etwa höhere Anschaffungskosten oder Wartezeit bis zur Fertigstellung. Insgesamt sind sie jedoch für viele Käufer sehr attraktiv, weil sie ein komfortables, sparsames und sorgenfreies Wohnen mit geringerem Aufwand ermöglichen

Der Kauf eines Neubauobjekts (z. B. einer Wohnung in einem Bauträger-Projekt) unterscheidet sich etwas vom Kauf einer Bestandsimmobilie. Typischer Ablauf bei Neubauprojekten:

1. Reservierung & Vorvertrag: Oft werden Neubauwohnungen schon in der Planungs- oder Bauphase angeboten. Haben Sie Interesse an einer Einheit, können Sie diese häufig zunächst reservieren. Mit dem Bauträger wird manchmal ein Reservierungsvertrag oder Vorvertrag geschlossen, evtl. gegen eine kleine Gebühr, um Ihnen das Wunschobjekt bis zum Notartermin freizuhalten.

2. Kaufvertragsentwurf & Finanzierung: Der Bauträger lässt einen notariellen Kaufvertrag entwerfen. Dieser Vertrag enthält neben den üblichen Klauseln vor allem die Bau- und Ausstattungsbeschreibung als Anlage – hier ist genau festgelegt, wie die Immobilie gebaut und ausgestattet wird (Materialien, Marken, Ausstattungslinien). Prüfen Sie diese Beschreibung sorgfältig, damit keine Ausstattungswünsche offen bleiben. Parallel finalisieren Sie Ihre Finanzierung, abgestimmt auf den Zahlungsplan des Bauträgers.

3. Notartermin: Sie unterschreiben den Kaufvertrag beim Notar, obwohl die Immobilie evtl. noch gar nicht fertiggestellt ist. Mit der Beurkundung verpflichten Sie sich, die Wohnung gemäß Zahlungsplan zu bezahlen, und der Bauträger verpflichtet sich, die Wohnung wie vereinbart herzustellen. Im Vertrag sind die Fertigstellungsfrist, Bauträgerpflichten und Ihre Zahlungsfristen klar geregelt.

4. Zahlungsplan während Bauphase: Anders als beim Bestandskauf zahlen Sie den Preis in Raten gemäß Baufortschritt. Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) gibt vor, welche Prozentsätze bei welchem Bauabschnitt fällig werden (z. B. 30% bei Baubeginn/Fertigstellung Rohbau, weitere Raten bei Installation der Haustechnik, etc., und die letzte Rate bei Schlüsselübergabe). Sie überweisen also Step-by-Step einen Teil des Kaufpreises, sobald der jeweilige Bauschritt erreicht und vom Bauträger Ihnen angezeigt wurde.

5. Bauphase & Kommunikation: Während der Bauzeit haben Sie meist die Möglichkeit zu Baustellenbesichtigungen nach Absprache. Eventuelle Sonderwünsche (gegen Aufpreis) können je nach Baufortschritt noch berücksichtigt werden. Der Bauträger hält Sie über den Fortschritt auf dem Laufenden. Wichtig ist, dass Sie Ihre Zahlungen pünktlich leisten, damit es keine Verzögerungen gibt.

6. Abnahme und Übergabe: Ist der Bau fertiggestellt, werden Sie zur Abnahme eingeladen. Dabei begehen Sie mit dem Bauträger die Immobilie und es wird ein Protokoll erstellt. Eventuelle Mängel werden dokumentiert und vom Bauträger noch beseitigt. Nach der erfolgreichen Abnahme zahlen Sie die Schlussrate. Anschließend erfolgt die Schlüsselübergabe – Sie sind nun Besitzer der neuen Immobilie!

7. Eigentumsübergang und Einzug: Nach vollständiger Zahlung wird auch Ihr Eigentumseintrag im Grundbuch vollzogen (während der Bauphase war meist eine Auflassungsvormerkung zu Ihren Gunsten eingetragen). Sie können nun einziehen oder die Immobilie vermieten. Ab diesem Zeitpunkt läuft auch die Gewährleistungsfrist: Falls innerhalb von 5 Jahren ab Bauabnahme Baumängel auftreten, können Sie diese vom Bauträger nachbessern lassen.

Insgesamt erfordert der Neubaukauf etwas mehr Geduld (durch die Bauzeit) und Vertrauen, da man anfangs „auf Plan“ kauft. Eine detaillierte vertragliche Absicherung und ein solider, erfahrener Bauträger sind hier das A und O.

• Grunderwerbsteuer: Diese Steuer wird fällig, sobald Sie eine Immobilie kaufen. Der Steuersatz ist je nach Bundesland unterschiedlich. In Bayern (also auch in Ingolstadt) beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 % des Kaufpreises mehrwertsteuerrechner.de. Sie wird vom Finanzamt ca. 4–8 Wochen nach dem Notartermin per Bescheid eingefordert.

• Notar- und Grundbuchkosten: Für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch fallen Gebühren an. Diese liegen zusammen bei ungefähr 1–2 % des Kaufpreises. Der Notar rechnet nach einer staatlichen Gebührenordnung ab, ebenso das Grundbuchamt.

• Maklerprovision (Courtage): Falls ein Makler eingeschaltet ist, wird eine Provision fällig. Seit Ende 2020 gilt für Wohnimmobilien, dass Käufer und Verkäufer die Provision in den meisten Fällen hälftig teilen. Üblich sind insgesamt ca. 3–7 % vom Kaufpreis (zzgl. MwSt.) als Provision, regional unterschiedlich. In der Praxis zahlt in Bayern häufig jede Seite etwa 3,57 % (inkl. MwSt.), so auch in Ingolstadt. Die exakte Courtage sollte im Exposé oder vom Makler genannt werden.

• Eventuelle weitere Kosten: Je nach Situation können weitere Posten anfallen. Dazu gehören z. B. Gebühren für eine Finanzierung (Bankbearbeitungsgebühr, Bereitstellungszinsen), Kosten für Gutachten (wenn Sie z. B. einen Bausachverständigen zur Besichtigung hinzuziehen) oder Umzugskosten. Diese sind zwar nicht direkt Teil des Kaufprozesses, sollten aber mit eingeplant werden.

Tipp: Kalkulieren Sie diese Nebenkosten von Anfang an mit ein, damit es keine Finanzierungslücke gibt. Bei einem Kaufpreis von 300.000 € können beispielsweise schnell zusätzlich 30.000 € an Nebenkosten zusammenkommen. Eine sorgfältige Planung schützt vor Überraschungen.

Wenn Sie in ein Neubauprojekt investieren möchten, sollten Sie auf einige Punkte besonders achten:

• Seriosität des Bauträgers: Prüfen Sie den Hintergrund des Bauträgers. Hat er bereits vergleichbare Projekte erfolgreich fertiggestellt? Recherchieren Sie Referenzen oder Erfahrungsberichte. Ein etablierter Bauträger mit solider Finanzlage vermindert das Risiko von Baustopp oder Insolvenz.

• Vertrag und Baubeschreibung: Lassen Sie den Kaufvertrag und insbesondere die Bau- und Leistungsbeschreibung genau prüfen (am besten von einem Sachverständigen oder Fachanwalt für Baurecht). Dort muss detailliert stehen, welche Leistungen der Bauträger schuldet – von der Art der Materialien bis hin zu Fertigstellungsterminen. Nur was schriftlich vereinbart ist, können Sie später auch einfordern. Achten Sie auf Klauseln zu Bauverzögerungen und eventuellen Vertragsstrafen, falls der Bauträger den Fertigstellungstermin nicht einhält.

• Finanzierung & Zahlungsplan: Passen Sie Ihre Finanzierung an den Ratenzahlungsplan des Bauträgervertrags an. Die Bank sollte z. B. bereit sein, in Tranchen auszuzahlen. Kalkulieren Sie eventuelle Überschneidungen (z. B. Miete plus erste Rate) ein. Wichtig: Zahlen Sie nie Vorab-Beträge ohne notarielle Absicherung. Dank MaBV sind Anzahlungen vor Baufortschritt auf 30% begrenzt, nutzen Sie diesen Verbraucherschutz.

• Individuelle Wünsche klären: Wenn Sie Sonderwünsche haben (andere Fliesen, Grundrissänderungen, Elektropakete etc.), klären Sie frühzeitig, ob diese umsetzbar sind und was sie kosten. Lassen Sie sich Zusagen schriftlich geben. Oft sind in der Bauphase noch Änderungswünsche möglich, aber dies muss vereinbart werden.

• Lage und Infrastruktur: Auch bei Neubauprojekten gilt: Lage, Lage, Lage. Prüfen Sie das Umfeld des Neubaus. Ist die Infrastruktur passend (Einkauf, Verkehrsanbindung, Schulen etc.)? Wie entwickelt sich das Viertel? Neubaugebiete am Stadtrand können z. B. anfangs noch Baustellencharakter haben, bis alle Häuser fertig sind. Stellen Sie sich darauf ein.

• Nebenkosten & Folgekosten: Klären Sie, welche zusätzlichen Kosten auf Sie zukommen. Bei Neubau entstehen z. B. Erschließungskosten, Anschlussgebühren für Strom/Wasser etc. – sind diese im Kaufpreis enthalten oder kommen sie obendrauf? Fragen Sie den Bauträger. Planen Sie auch Kosten für Außenanlagen (Garten, Zäune) ein, falls Sie ein Haus bauen/kaufen.

• Geduld und Pufferzeit: Seien Sie sich bewusst, dass es bei Bauprojekten zu Verzögerungen kommen kann. Unvorhergesehene Ereignisse (Wetter, Lieferengpässe) können den Einzugstermin verschieben. Haben Sie einen Plan B, falls Sie Ihre alte Wohnung schon gekündigt haben. Bauen Sie am besten einen Zeitpuffer ein.

• Abnahme gut vorbereiten: Zur Bauabnahme sollten Sie idealerweise einen Bausachverständigen mitnehmen, der eventuelle Mängel erkennt. Schauen Sie genau hin, ob alles vertragsgemäß umgesetzt wurde. Jeder festgestellte Mangel muss ins Abnahmeprotokoll – Nachbesserungen sind Pflicht des Bauträgers.

Wenn Sie diese Punkte beachten, sind Sie bei Neubauprojekten auf der sicheren Seite. So können Sie sich dann voll darauf freuen, ein brandneues, nach Ihren Vorstellungen gestaltetes Zuhause zu beziehen oder als Kapitalanlage zu nutzen.

Der Immobilienkauf verläuft in mehreren Schritten, die wir hier im Überblick darstellen:

1. Immobiliensuche: Zunächst suchen Sie nach passenden Objekten. Etwa über Online-Portale, Zeitungen oder über Makler. Haben Sie eine interessante Immobilie gefunden, vereinbaren Sie Besichtigungstermine.

2. Finanzierungsplanung: Parallel zur Suche sollten Sie Ihre Finanzierung klären. Rechnen Sie aus, wie viel Immobilie Sie sich leisten können, und lassen Sie sich von Banken oder Finanzberatern beraten. Oft ist eine Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank hilfreich, um dem Verkäufer Ihre Zahlungsfähigkeit zu zeigen.

3. Besichtigung & Kaufentscheidung: Besichtigen Sie die Immobilie gründlich. Wenn alles passt, treffen Sie Ihre Kaufentscheidung. Gegebenenfalls führen Sie Preisverhandlungen mit dem Verkäufer (direkt oder über den Makler).

4. Kaufvertragsvorbereitung: Ist man sich einig, beauftragt der Verkäufer einen Notar, der den Kaufvertragsentwurf erstellt. Sie sollten den Vertragsentwurf sorgfältig prüfen (lassen). In Deutschland ist ein notarieller Kaufvertrag gesetzlich vorgeschrieben.

5. Notartermin – Kaufvertrag unterschreiben: Bei einem gemeinsamen Notartermin wird der Kaufvertrag beurkundet. Käufer und Verkäufer unterschreiben den Vertrag beim Notar. Der Notar erläutert alle Klauseln und stellt sicher, dass beide Parteien die Bedingungen verstehen.

6. Zahlungsabwicklung: Nach dem Notartermin kümmert sich der Notar um die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch (damit der Käufer gesichert ist) und informiert Sie, sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind (z. B. Verzicht auf Vorkaufsrechte). Dann leisten Sie den Kaufpreiszahlung innerhalb der vereinbarten Frist. Zudem fallen jetzt Steuern und Gebühren an (siehe Kaufnebenkosten unten).

7. Übergabe der Immobilie: Ist der Kaufpreis bezahlt und der Eigentumsübergang im Grundbuch vorbereitet, erfolgt die Objektübergabe. Sie erhalten vom Verkäufer die Schlüssel und die Immobilie geht in Ihren Besitz über. Im Grundbuch werden Sie als neuer Eigentümer eingetragen, sobald der gesamte Prozess abgeschlossen ist.

8. Nach dem Kauf: Denken Sie an Dinge wie Versicherungen (Wohngebäudeversicherung) und melden Sie Grundsteuer oder Müllgebühren um. 

Beim Immobilienkauf kommen zum eigentlichen Kaufpreis noch Nebenkosten hinzu, die Sie einkalkulieren sollten. In der Regel müssen Käufer mit zusätzlichen Kosten von etwa 8–10 % des Kaufpreises rechnen (in Bayern/Ingoltadt eher am unteren Ende, in anderen Bundesländern teils mehr immoverkauf24.de). Die wichtigsten Kaufnebenkosten sind:

• Grunderwerbsteuer: Diese Steuer wird fällig, sobald Sie eine Immobilie kaufen. Der Steuersatz ist je nach Bundesland unterschiedlich. In Bayern (also auch in Ingolstadt) beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 % des Kaufpreises mehrwertsteuerrechner.de. Sie wird vom Finanzamt ca. 4–8 Wochen nach dem Notartermin per Bescheid eingefordert.

• Notar- und Grundbuchkosten: Für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch fallen Gebühren an. Diese liegen zusammen bei ungefähr 1–2 % des Kaufpreises. Der Notar rechnet nach einer staatlichen Gebührenordnung ab, ebenso das Grundbuchamt.

• Maklerprovision (Courtage): Falls ein Makler eingeschaltet ist, wird eine Provision fällig. Seit Ende 2020 gilt für Wohnimmobilien, dass Käufer und Verkäufer die Provision in den meisten Fällen hälftig teilen. Üblich sind insgesamt ca. 3–7 % vom Kaufpreis (zzgl. MwSt.) als Provision, regional unterschiedlich. In der Praxis zahlt in Bayern häufig jede Seite etwa 3,57 % (inkl. MwSt.), so auch in Ingolstadt. Die exakte Courtage sollte im Exposé oder vom Makler genannt werden.

• Eventuelle weitere Kosten: Je nach Situation können weitere Posten anfallen. Dazu gehören z. B. Gebühren für eine Finanzierung (Bankbearbeitungsgebühr, Bereitstellungszinsen), Kosten für Gutachten (wenn Sie z. B. einen Bausachverständigen zur Besichtigung hinzuziehen) oder Umzugskosten. Diese sind zwar nicht direkt Teil des Kaufprozesses, sollten aber mit eingeplant werden.

Tipp: Kalkulieren Sie diese Nebenkosten von Anfang an mit ein, damit es keine Finanzierungslücke gibt. Bei einem Kaufpreis von 300.000 € können beispielsweise schnell zusätzlich 30.000 € an Nebenkosten zusammenkommen. Eine sorgfältige Planung schützt vor Überraschungen.

Die Immobilienfinanzierung ist einer der wichtigsten Schritte beim Kauf einer Immobilie. Eine solide, gut geplante Finanzierung bildet die Grundlage für den reibungslosen Ablauf des gesamten Kaufprozesses und schützt vor späteren finanziellen Engpässen. Daher sollten Käufer folgende Aspekte besonders beachten:

1. Eigenkapital realistisch einschätzen

Ein ausreichendes Eigenkapital reduziert das Finanzierungsrisiko und senkt die monatliche Belastung. Empfehlenswert ist, mindestens 15 bis 20 Prozent des Kaufpreises sowie die Kaufnebenkosten (z. B. Notar, Grunderwerbsteuer, Maklerprovision) aus eigenen Mitteln zu decken. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto besser sind meist die Konditionen, insbesondere die Zinssätze.

2. Alle Kaufnebenkosten einplanen

Zu den Nebenkosten zählen:

• Grunderwerbsteuer (in Bayern aktuell 3,5 %)

• Notar- und Grundbuchgebühren

• Maklercourtage

• Ggf. Kosten für Modernisierung, Umzug oder Einrichtung

Diese Nebenkosten machen ca. 8 bis 10 Prozent des Kaufpreises aus und sollten in der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden.

3. Monatliche Belastung richtig kalkulieren

Neben dem Kreditbetrag zählt vor allem die monatliche Rate. Diese sollte dauerhaft tragbar sein, auch bei möglichen Einkommensveränderungen oder steigenden Lebenshaltungskosten. Experten empfehlen, die monatliche Gesamtbelastung (Zins + Tilgung + Nebenkosten) so zu wählen, dass sie 30 bis 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht überschreitet.

4. Zinssicherheit und Zinsbindung beachten

Gerade in Zeiten steigender Zinsen ist eine lange Zinsbindung sinnvoll, beispielsweise 15 oder 20 Jahre, um Planungssicherheit zu haben. Achten Sie auf ein gutes Verhältnis zwischen Zinshöhe und Laufzeit. Manche Darlehen bieten auch die Option eines Volltilgerdarlehens oder eines Sondertilgungsrechts, um die Schulden schneller abzubauen.

5. Fördermöglichkeiten nutzen

Informieren Sie sich über staatliche Förderungen, wie z. B.:

• KfW-Darlehen (z. B. für Effizienzhaus 40 oder klimafreundliche Neubauten)

• Wohn-Riester

• Regionale Förderprogramme in Bayern oder über die Stadt Ingolstadt

• Steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten bei Kapitalanlagen

Besonders beim Neubau oder beim Kauf energieeffizienter Immobilien (KfW 40, QNG) können Förderprogramme mit zinsgünstigen Krediten oder Tilgungszuschüssen erhebliche finanzielle Vorteile bringen.

6. Vergleich mehrerer Finanzierungsangebote

Holen Sie mehrere Finanzierungsangebote von Banken oder unabhängigen Finanzierungsvermittlern ein. Achten Sie nicht nur auf den Zinssatz, sondern auch auf weitere Konditionen wie Sondertilgungen, Flexibilität bei Laufzeiten oder zusätzliche Gebühren. Ein Vergleich lohnt sich fast immer und kann über die Jahre viele tausend Euro sparen.

7. Beratung durch Experten

Lassen Sie sich unbedingt fachkundig beraten, z. B. durch einen Finanzierungsexperten oder eine unabhängige Baufinanzierungsberatung. Eine gute Beratung berücksichtigt Ihre individuelle Lebenssituation, Zukunftspläne und Absicherung. Auch die Einbindung eines Steuerberaters kann bei Kapitalanlagen hilfreich sein.

• Der Begriff Effizienzhaus 40 (kurz KfW 40) bezeichnet einen energetischen Standard für Gebäude. Ein Effizienzhaus 40 benötigt nur 40 % der Energie eines vergleichbaren Standard-Neubaus (Referenz nach Energieeinsparverordnung). Je niedriger die Zahl, desto besser die Energieeffizienz – Effizienzhaus 40 ist also ein sehr hoher Standard (zum Vergleich: früher war auch Effizienzhaus 55 verbreitet, welches 55 % benötigt). In der Praxis erreicht man Effizienzhaus-40-Niveau durch eine hervorragende Wärmedämmung, sehr gute Fenster, eine moderne Heizungsanlage ohne fossile Brennstoffe und insgesamt eine Bauweise, die den Wärmeverlust minimiert. Oft sind auch regenerative Energien eingebunden (z. B. Photovoltaik, Wärmepumpen).

  Für Bauherren und Käufer ist dieser Standard wichtig, weil der Staat Förderprogramme speziell für Effizienzhäuser 40 anbietet. Seit 2023 werden Neubauten nur noch gefördert, wenn sie mindestens den EH40-Standard erfüllen. Weniger effiziente Neubauten (z. B. EH55) erhalten keine Förderung mehr finanztip.de. Ein Effizienzhaus 40 spart nicht nur Energiekosten und CO₂, sondern ist auch zukunftssicher, da es künftige gesetzliche Vorgaben (Richtung Klimaneutralität) bereits heute erfüllt. Weitere Informationen findet Ihr unter: KfW 40 EH QNG Förderungen

Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) ist ein staatliches Gütesiegel, das besonders nachhaltige Gebäude auszeichnet. Es wird vom Bundesministerium vergeben und überprüft verschiedene Nachhaltigkeitskriterien eines Neubaus. Ein Gebäude mit QNG-Siegel erfüllt zusätzliche Anforderungen über die Energieeffizienz hinaus. Dazu zählen zum Beispiel: Ressourcenschonende Bauweise, geringer CO₂-Fußabdruck auch in der Herstellung (Stichwort graue Energie), Verwendung umweltfreundlicher Materialien, aber auch soziokulturelle Aspekte wie Barrierefreiheit und hohe Aufenthaltsqualität.
Ziel des QNG ist es, Gebäude ganzheitlich nachhaltig zu gestalten und nicht nur im Betrieb energiesparend, sondern über den gesamten Lebenszyklus umweltfreundlich und qualitätsvoll.
Für die Vergabe des Siegels muss ein externer, akkreditierter Auditor den Neubau nach definierten Kriterien prüfen und zertifizieren.

Für Bauherren ist QNG besonders interessant, weil es eine Voraussetzung für bestimmte Förderungen ist. Konkret gibt es erhöhte KfW-Förderkredite, wenn ein Effizienzhaus 40 mit QNG gebaut wird (siehe nächste Frage). Zudem zeigt das Siegel Käufern und Mietern, dass die Immobilie nach höchsten Nachhaltigkeitsstandards errichtet wurde, das ein Verkaufsargument und Beitrag zum Klimaschutz ist.
Kurz: QNG ist das Gütesiegel für Grünes Bauen.

Die KfW bietet verschiedene Förderprogramme für den Neubau energieeffizienter und nachhaltiger Wohngebäude an. Diese Programme unterstützen Bauherren und Käufer finanziell und fördern den Bau von Gebäuden mit hoher Energieeffizienz und Nachhaltigkeit.

1. Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude (Kredit 297, 298)

Dieses Programm richtet sich an Privatpersonen und Investoren, die ein klimafreundliches Wohngebäude neu bauen oder erstmalig kaufen möchten. Gefördert werden Gebäude, die mindestens den Effizienzhaus-Standard 40 erreichen und bestimmte Anforderungen an die Treibhausgasemissionen erfüllen. Weiter Informationen, direkt von der KfW

• Förderkredit: Bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit

• Laufzeit: Bis zu 35 Jahre

• Zinsbindung: Bis zu 10 Jahre

• Voraussetzungen:

  • Erreichen der Effizienzhaus-Stufe 40

  • Einhaltung der Anforderungen des „Qualitätssiegels Nachhaltiges Gebäude Plus“ (QNG-PLUS) oder „QNG-PREMIUM“

  • Verzicht auf fossile Energieträger (z. B. Öl, Gas, Biomasse)

Weitere Informationen findest du auf der KfW-Website: KfW

2. Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment – Wohngebäude (Kredit 296)

Dieses Programm fördert den Neubau und Erstkauf von flächeneffizienten und kostengünstigen Wohngebäuden. Es richtet sich an Bauherren und Investoren, die energie- und flächeneffizient bauen möchten.

• Förderkredit: Bis zu 100.000 Euro je Wohneinheit

• Laufzeit: Bis zu 35 Jahre

• Zinsbindung: Bis zu 10 Jahre

• Voraussetzungen:

  • Erreichen der Effizienzhaus-Stufe 55

  • Einhaltung bestimmter Anforderungen an Treibhausgasemissionen und Flächeneffizienz

  • Verzicht auf fossile Energieträger

Weitere Informationen findest du auf der KfW-Website: Weitere Infos. zu Kredit Nr. 296

3. Wohneigentum für Familien – Neubau (Kredit 300)

Dieses Programm unterstützt Familien mit Kindern und Alleinerziehende beim Bau oder Erstkauf eines klimafreundlichen Eigenheims. Es richtet sich an Haushalte mit niedrigem bis mittlerem Einkommen.

• Förderkredit: Bis zu 270.000 Euro, abhängig von der Anzahl der Kinder und dem Haushaltseinkommen

• Voraussetzungen:

  • Erreichen der Effizienzhaus-Stufe 40

  • Einhaltung der Anforderungen des „Qualitätssiegels Nachhaltiges Gebäude“ (QNG)

  • Verzicht auf fossile Energieträger

  • Einhaltung bestimmter Einkommensgrenzen

Weitere Informationen findest du auf der KfW-Website:
Weiter Infos. zur Kredit Nr. 300

Bitte beachte, dass für die Beantragung dieser Förderprogramme die Einbindung eines Energieeffizienz-Experten erforderlich ist. Für Förderstufen mit QNG ist zusätzlich ein Nachhaltigkeitsberater notwendig. Diese Experten unterstützen dich bei der Planung und Umsetzung deines Bauvorhabens und stellen die erforderlichen Bestätigungen für die KfW aus.

Die Beantragung einer KfW-Förderung erfolgt nicht automatisch, sondern erfordert ein paar Schritte und Vorarbeiten:

1. Planung mit Energieeffizienz-Experten: Stellen Sie sicher, dass Ihr Neubauprojekt so geplant ist, dass es die Effizienzhaus-Kriterien erfüllt. Hierzu sollten Sie frühzeitig einen Energie-Effizienz-Experten (Energieberater) einbinden. Dieser kann berechnen, welche Maßnahmen nötig sind, um z. B. Effizienzhaus 40 Standard zu erreichen. Er erstellt die erforderlichen Nachweise und Effizienzhaus-Bestätigungen.

2. Nachweis QNG (falls zutreffend): Wenn Sie auch das QNG-Siegel anstreben, müssen Sie einen QNG-Zertifizierer (zertifiziert über die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen o. ä.) beauftragen. Dieser prüft die Planung nach den QNG-Kriterien. 

3. Antrag über die Hausbank: KfW-Förderkredite beantragt man nicht direkt bei der KfW, sondern über eine durchleitende Bank (Hausbank oder jede Bank Ihrer Wahl). Sprechen Sie also mit Ihrer Bank über das Förderprogramm, sobald die Planung steht. Die Bank wird den Antrag für Sie bei der KfW stellen. Dafür benötigen Sie die vom Energieberater erstellten Bestätigungen, dass Ihr Vorhaben die Anforderungen (EH40 ggf. mit QNG) erfüllt.

4. Wichtig: Antrag vor Baubeginn stellen: KfW-Förderungen müssen beantragt sein, bevor Sie mit dem Bau beginnen (bzw. bevor Sie rechtlich bindende Aufträge vergeben). Achten Sie darauf, den Antrag frühzeitig einzureichen, da sonst eine Förderung ausgeschlossen ist.

5. KfW-Zusage und Kreditvertrag: Wenn alle Unterlagen passen, gibt die KfW die Zusage. Sie schließen dann mit Ihrer Bank den Kreditvertrag über das KfW-Programm. Die Auszahlung des Kredits erfolgt meist in Tranchen nach Baufortschritt, analog zur Zahlungsplanung Ihres Bauvorhabens.

6. Nachweis der Fertigstellung: Nach Bauabschluss müssen Sie der KfW (wieder über die Bank) noch den Nachweis der Umsetzung liefern. Dazu bestätigt Ihr Energieberater, dass das Gebäude wie geplant die Effizienzhaus-Stufe erreicht hat, und ggf. der QNG-Auditor, dass das Nachhaltigkeitssiegel erteilt wurde. Diese Bestätigung muss eingereicht werden.

7. Genuss der Förderung: Nun profitieren Sie von der Förderung, Sie bedienen den zinsgünstigen Kredit über die Laufzeit. Gegebenenfalls beginnt auch die Tilgungsfreijahre (wenn vereinbart) und Sie können die finanzielle Entlastung genießen. Im Fall der steuerlichen Förderung beantragen Sie die Sonderabschreibung einfach in Ihrer Steuererklärung (auch hier sollten Sie die QNG-Bescheinigung bereithalten, falls das Finanzamt sie sehen will).

Der Prozess erfordert einige Abstimmung, aber viele Bauträger und Banken sind mit diesen Schritten vertraut. Lassen Sie sich also von Ihrer Bank und Ihrem Energieberater begleiten. Dann steht der erfolgreichen Fördermittel-Nutzung nichts im Wege.