Immobilien Erben und Vererben: Wichtige Informationen
Erbschaftssteuer bei Immobilien
Beim Erben von Immobilien fällt Erbschaftssteuer an. Diese Steuer wird basierend auf dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie, den geltenden Freibeträgen je nach Verwandtschaftsgrad und der jeweiligen Steuerklasse berechnet. Die Freibeträge und Steuerklassen sind im deutschen Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) festgelegt.
Hinweis: Eine geerbte Immobilie kann unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei sein, wenn sie als Familienheim vom Erben selbst genutzt wird.
Fragen Sie in allen Fällen Ihren Steuerberater und/oder Notar, um steuerlich abgesichert zu sein.
Steuerklassen und Freibeträge
Die Erbschaftssteuer unterscheidet zwischen drei Steuerklassen:
Steuerklasse I
Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder und direkte Nachkommen.
Steuerklasse II
Geschwister, Neffen, Nichten, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern und geschiedene Ehegatten.
Steuerklasse III
Alle übrigen Erben
Die Freibeträge variieren je nach Steuerklasse und Verwandtschaftsgrad:
Ehegatten und eingetragene Lebenspartner | 500.000 Euro |
Kinder | 400.000 Euro |
Enkel (wenn die Eltern verstorben sind) | 400.000 Euro |
Enkel (wenn die Eltern noch leben | 200.000 Euro |
Eltern und Großeltern | 100.000 Euro |
Geschwister, Neffen, Nichten, Stiefeltern, Schwiegerkinder | 20.000 Euro |
Alle übrigen Erben | 20.000 Euro |
Geänderte Erbschaftssteuerbewertung seit 2023
Seit 2023 gibt es eine neue Bewertungsgrundlage für geerbte Immobilien. Die neuen Regelungen zielen darauf ab, die Immobilienbewertung näher an die tatsächlichen Verkehrswerte anzupassen, wie sie von den Gutachterausschüssen festgelegt werden. Trotz dieser Änderungen bleiben die Steuersätze und Freibeträge unverändert.
Schenkung als Steuerstrategie
Eine Schenkung zu Lebzeiten kann eine effektive Methode sein, um Erbschaftssteuer zu sparen.
Wichtig ist jedoch, die Freibeträge und mögliche Pflichtteilsansprüche zu berücksichtigen.
Pflichtteilsansprüche sind ein komplexes und oft emotionales Thema, insbesondere wenn Schenkungen in der Vergangenheit erfolgt sind. Wird eine Immobilie zu Lebzeiten verschenkt, können pflichtteilsberechtigte Personen, wie z.B. Kinder oder Ehepartner, dennoch Anspruch auf einen Teil des Schenkungswertes erheben, wenn der Erbfall eintritt. Dabei gilt die sogenannte „Abschmelzungsregelung“: Der Wert der Schenkung wird über einen Zeitraum von zehn Jahren anteilig in die Pflichtteilsberechnung einbezogen, wobei der Anteil jährlich um 10 % sinkt. Das bedeutet, dass nach Ablauf dieser zehn Jahre die Schenkung nicht mehr für die Berechnung des Pflichtteils berücksichtigt wird. Dies kann jedoch zu Konflikten führen, wenn bestimmte Erben sich durch frühzeitige Schenkungen benachteiligt fühlen.
Sowohl bei Erbschaften als auch bei Schenkungen gibt es festgelegte Freibeträge, die innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren steuerfrei übertragen werden können. Diese Freibeträge variieren je nach Verwandtschaftsgrad zum Schenker oder Erblasser. So beträgt der Freibetrag für Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner 500.000 Euro, für Kinder 400.000 Euro und für Enkelkinder 200.000 Euro. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass bei einer Schenkung der Schenker weiterhin einen gewissen Einfluss auf die Immobilie haben kann, etwa durch Nießbrauchrechte. Durch eine rechtzeitige Schenkung lässt sich nicht nur die Steuerlast optimieren, sondern auch die Nachlassplanung gezielt steuern, was besonders bei größeren Vermögen eine Rolle spielt.
Eine Besonderheit im deutschen Steuerrecht ist die Möglichkeit, Immobilien steuerfrei an den Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner zu übertragen, sofern die Immobilie unmittelbar nach der Schenkung selbst genutzt wird und diese Nutzung für mindestens zehn Jahre andauert. Diese Regelung fördert die Vermögensübertragung innerhalb der Ehe und verhindert eine unnötige steuerliche Belastung, wenn beide Partner weiterhin zusammen in der Immobilie leben möchten. Sollten sich die Lebensumstände ändern, etwa durch eine Trennung oder den Verkauf der Immobilie innerhalb dieser zehn Jahre, könnte die Steuerbefreiung rückwirkend entfallen. Daher ist eine sorgfältige Planung und Beratung unerlässlich, um unvorhergesehene steuerliche Konsequenzen zu vermeiden.
Behalten oder verkaufen?
Nach dem Erben einer Immobilie muss innerhalb von sechs Wochen entschieden werden, ob das Erbe angenommen oder ausgeschlagen wird. Dies hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie dem Zustand der Immobilie, den laufenden Kosten und der persönlichen Situation des Erben.
Unterstützung durch unser Team
Unser erfahrenes Team in Ingolstadt steht Ihnen bei Fragen zum Erben und Vererben von Immobilien zur Seite. Wir bieten Ihnen umfassende Unterstützung, von der Bewertung der Immobilie bis zur Empfehlung von Steuerberatern, Notaren und Rechtsanwälten zur Beratung und Abwicklung des Erbes.